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Mietende: „Schlüsselfragen“

Schlüssel - Copyright Sylvia Horst(ho) Endet der Mietvertrag, müssen die Mieträume zurückgegeben werden (§ 546, 985 BGB). Dazu ist die Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter notwendig (OLG Koblenz, Urteil vom 25.4.2018 - 5 U 1161/17, IMR 2019, 23; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. Januar 2016 – I-24 U 62/15 –, ZMR 2017, 639).

Mietrechtlich setzt die ordnungsgemäße Rückgabe auch eine vorherige Räumung der Räumlichkeiten voraus. Geschieht dies nicht, knüpft das Gesetz daran einen Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) mit der Möglichkeit eines „Strafzuschlags“: Statt der zuletzt geltenden vertraglichen Miete kann die Nutzungsentschädigung auch höher nach der am Ort üblichen Miete bemessen werden (BGH, Urteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16, NZM 2017, 186).

Friktionen mit diesem System können sich in dem Fall ergeben, in dem der Vermieter zur Deckung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis sein Vermieterpfandrecht an eingebrachten Sachen des Mieters in den Mieträumen geltend macht und der Mieter die Räumlichkeiten deshalb nicht ausräumt. In diesem Fall kann sich der Vermieter nicht auf eine Nutzungsentschädigung wegen ungeräumter Rückgabe berufen. Denn die Räumlichkeiten werden ihm nicht ohne oder gar gegen seinen Willen aufgrund ihres noch eingerichteten Zustands im Sinne des Gesetzes „vorenthalten“ (OLG Koblenz, Urteil vom 25.4.2018 - 5 U 1161/17, IMR 2019, 23).

Gehen wir in unserer Betrachtung nun noch einen Schritt weiter und nehmen an, dass der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat, die Räumlichkeiten deshalb eingerichtet geblieben sind, der Mieter aber zumindest noch einen Schlüssel zur Mietsache behalten hat und ihn erst später zurückgibt. Dann kommt es nicht zu diesen Friktionen zwischen Vermieterpfandrecht und Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung. Denn es spielt jetzt keine Rolle mehr, ob von einer Rückgabe der gemieteten Räume in ungeräumtem, teilgeräumtem oder völlig geräumtem Zustand auszugehen ist. Die Rückgabe selbst liegt dann schon nicht vor, wenn der Mieter zumindest noch einen Schlüssel zur Mietsache behält. Denn - wie gesagt – von einer ordnungsgemäßen Rückgabe ist nur bei der Übergabe aller Schlüssel an den Vermieter auszugehen.
Ergebnis:
Trotz der noch mit seinem Willen ungeräumten Räumlichkeiten auf der Basis seines geltend gemachten Vermieterpfandrechts kann der Vermieter für die weitere Zeit bis zur endgültigen Räumung doch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung durchsetzen.
Denn immer gilt: Ohne Schlüsselrückgabe keine Räumung des Mietobjekts.

© Dr. Hans Reinold Horst

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