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„Durchblick“

Fenster - Copyright Sylvia Horst(ho) Saubere Wohnungsfenster sind cool, selbstredend. Der Mieter bekommt Durchblick, umgekehrt seine Nachbarn auch. Den Vermieter freut es ebenfalls, sieht doch seine Immobilie gepflegt aus. Nur: Wer putzt? Eigentlich ist das doch klar: Die Fenster putzt immer der Wohnungsnutzer - oder?
Aber:
Putzen macht Arbeit und wird deshalb von einigen Zeitgenossen als uncool empfunden. Was liegt aus deren Sicht dann näher, als nach anderen Putzwilligen zu suchen? Zu dumm nur: Die kosten Geld. Also wird man kreativ und denkt über Möglichkeiten nach, Andere sogar zum Fensterputzen zu verpflichten. Sie glauben an einen schlechten Scherz?

Das glaubten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch, die sich mit dem Ansinnen eines Wohnungseigentümers, nennen wir ihn Q, konfrontiert sahen, eine Fachfirma mit der regelmäßigen Reinigung der Fenster in den Wohnungen innen und außen auf Kosten der Gemeinschaft zu beauftragen.
Die Basis für dieses Verlangen:
Bei den Fenstern handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, das auf Kosten aller in Stand gehalten werden muss. Allerdings verging der Eigentümergemeinschaft das Lachen, als Wohnungseigentümer Q Klage erhob.

Das LG Bamberg konnte die Sache wieder gerade biegen, bekam aber „die Kurve so gerade eben“ (LG Bamberg, Urteil vom 17.3.2015 - 11 S 18/14 WEG, ZWE 2016, 31). Ja, sagten die Baumberger Landrichter grübelnd, Fenster sind gesetzlich zwingend Gemeinschaftseigentum, auch dann, wenn sie sich im Bereich des jeweiligen Sondereigentums, also der einzelnen Eigentumswohnung, befinden. Und: Ja, die Reinigung der Fenster auch von innen gehört zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dann aber steht Wohnungseigentümer Q ja tatsächlich ein Anspruch auf Reinigung der Fenster durch und auf Kosten der Gemeinschaft aus § 21 Abs. 4 WEG zu.
Aber, und jetzt kommt „die Kurve“:
Instandhaltungsmaßnahmen sind solche, die den Eintritt einer Substanz- oder Funktionsbeeinträchtigung verhindern sollen. Deshalb muss also nur dann gereinigt werden, wenn andernfalls ein Substanzschaden eintreten kann oder die Funktion der schmutzigen Fenster beeinträchtigt wird. Wann kann man davon ausgehen? Funktionsbeeinträchtigung dann, wenn man keinen „Durchblick“ mehr hat, oder erst dann, wenn die Fenster sich nicht mehr ordentlich öffnen und schließen lassen, weil die Dreh- und Kippmechanismen total verdreckt anstatt gut geölt sind? Substanzschaden dann, wenn ein so genannter „Glasfraß“ wegen der unterlassenen Reinigung und der damit einhergehenden groben Verschmutzung einsetzt oder die Fenster sonst in ihrer Substanz geschädigt werden?

Wie auch immer:
Nach Auffassung des LG Bamberg ist eine Reinigung der Wohnungsfenster als Instandhaltungsmaßnahme allenfalls alle zwei Jahre notwendig. Das funktioniert dann tatsächlich auf Kosten der Gemeinschaft, es sei denn, die Teilungserklärung oder eine nachträgliche Vereinbarung überwälzt die Instandhaltungspflicht für die Wohnungsfenster zulässig auf den jeweils allein nutzenden Sondereigentümer der Wohnung.
Also: Bitte vor dem Ausruf „verkehrte Welt!“ zunächst in die Teilungserklärung oder in möglicherweise existierende nachträgliche Vereinbarungen zu diesem Thema schauen.

Was dem Wohnungseigentum recht ist, darf dem Mietrecht billig sein. Auch wenn man‘s kaum glauben mag: Hier hatte sich der BGH als höchstes deutsches Zivilgericht mit exakt dieser Frage der Fensterreinigung entweder durch den Mieter als Wohnungsnutzer oder durch den Vermieter für ihn zu beschäftigen (Beschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 188/16, NZM 2018, 900).

Der Fall:
Der Wohnungsmieter hatte von seinem Vermieter eine schicke Loft-Wohnung angemietet. Wir wissen: Loft-Wohnungen entstehen in umgebauten und häufig kernsanierten ehemaligen Fabrikgebäuden. Im Dachbereich finden sich dann häufig sehr große und teilweise nicht zu öffnende Fensterflächen, die zudem schräg stehen und deshalb schnell verschmutzen. Um solche Fenster ging es. Hier meinte Mieter M, er könne ja die Fenster von außen nicht und von innen nur sehr schlecht putzen. Die verschmutzenden Fenster beeinträchtigten ihn deshalb und minderten den Wohnwert erheblich. Seinem Ansinnen, die Fenster für ihn zu reinigen, ausgesetzt lacht Vermieter V, bis er auf die Durchführung einer Fensterreinigung alle drei Monate von M verklagt wird.

In der Vorinstanz wurde der Klage zum größten Teil abgeholfen (LG Mainz, Urteil vom 17.8.2016 - 3 S 21/16)!
Die Begründung:
Tatsächlich gehöre Fensterputzen zur Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 2 BGB); dies zumal dann, wenn das Fensterputzen besonders schwierig sei und ohne weiteres von außen durch den Mieter nicht durchgeführt werden könne. Es sei aber ausreichend, die Fenster nur halbjährlich zu putzen.

Der BGH schüttelte dazu den Kopf und rückte die Sache wieder richtig: Die bloße Reinigung der Mietsache unterliege nicht der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters, solange der Mietvertrag keine anderen Regelungen vorgebe. Deshalb bleibe unerheblich, ob die Reinigung der Fenster vom Mieter selbst geleistet werden könne. Wolle der Mieter saubere Fenster, müsse er sich eben professioneller Hilfe bedienen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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