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Bauliche Veränderungen: Rückbaupflicht und Schadensersatz

Baustelle - Copyright Sylvia Horst(ho) Mieter M zieht aus, ohne die von ihm vorgenommenen Veränderungen in den Mieträumen beseitigt zu haben. So hat er gesetzte Zwischenwände nicht entfernt, Mauerdurchbrüche nicht verschlossen, selbst montierte Balkonverkleidungen nicht entfernt und auch eine selbst montierte Einbauküche nicht gegen die ursprünglich vorhandene Küche ausgetauscht. Vermieter V rügt das und beauftragt einen Unternehmer mit der Durchführung dieser Arbeiten. Die anfallende Rechnung reicht er an M weiter. M zahlt nicht, V klagt.

Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 12.1.2016 - I-24 U 62/15, ZMR 2017, 639) erteilt V eine Abfuhr. Der eingeklagte Schadensersatzanspruch in Geld sei nicht entstanden.

Die Begründung:
Endet der Mietvertrag, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche von ihm stammenden Einrichtungen und Einbauten zu entfernen, mit denen er die Mieträume verändert oder sonst versehen hat. Er muss sie in dem Zustand zurückgeben, in dem sie ihm bei Abschluss des Mietvertrags überlassen worden sind. Geschieht das nicht, verletzt er seine vertraglichen Verpflichtungen und ist im Falle eines schuldhaften Handelns dem Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet. Da die ursprüngliche Vertragspflicht auf die Übergabe der Mieträume in ihren ursprünglichen Zustand abzielt, besteht auch der Schadensersatzanspruch zunächst mit diesem Inhalt. Will der Vermieter stattdessen Geld vom Mieter zum Beispiel deshalb, weil er zwischenzeitlich selbst Hand angelegt oder einen dritten Unternehmer mit den Arbeiten beauftragt hat, so muss er gegenüber dem Mieter seinen „Vornahmeanspruch“ in einen Anspruch auf eine Geldleistung umwandeln. Dazu muss er vor allem schriftlich zur Erfüllung der Rückbaupflicht auffordern, im Einzelnen die durchzuführenden Arbeiten spezifiziert benennen, und dem Mieter zur Erledigung dieser Arbeiten eine angemessene Frist setzen (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Durchläuft er dieses gesetzlich aufgegebene Schema nicht, entsteht kein Schadensersatzanspruch in Geld – so wie im Fall des OLG Düsseldorf.

Nähere Informationen zu baulichen Veränderungen durch den Mieter, zu deren Zulässigkeit, und zur Pflicht des Mieters, bei Vertragsende diese baulichen Veränderungen wieder in den ursprünglichen Zustand zurück zu versetzen, bietet die Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019, ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zzgl. Versandkosten bei Einzelbestellung, erschienen bei Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Mohrenstraße 33,10117 Berlin, , Bestellung über Haus & Grund Niedersachsen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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