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Gartenpflege: Mieter legt Axt an!

Axt - Copyright Sylvia Horst(ho) Üblicherweise läuft es andersherum: der Mieter übernimmt im Mietvertrag die Gartenpflege, und lässt ihn nach Auffassung seines Vermieters verkommen (vgl. LG Köln, Urteil vom 21.10.2010, Az. 1 S 119/09, ZMR 2011, 955; dazu ausführlich: Horst, Grundeigentum Berlin 2011, 999 f). Rasenmähen, Unkraut jäten, Gebüsche schneiden? Fehlanzeige!

Jetzt betrachten wir den umgekehrten Fall:
Der Mieter eines Einfamilienhauses darf den Garten mitbenutzen und verpflichtet sich auch, ihn zu pflegen. Den Begriff der „Gartenpflege“ legt er auf seine Weise aus, schärft seine Axt, und fällt einen Baum. Der Vermieter ist perplex und will Schadensersatz.

Nein, sagt das Landgericht (LG) Berlin (Urteil vom 25.6.2019 - 67 S 100/19, IMR 2019, 355). Bäume, die durch Natureinflüsse geschädigt oder krank seien, oder die dem Mieter schlicht optisch nicht gefielen, dürfe er fällen. Denn wenn der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet sei, entspräche das Fällen der Bäume dem Vertrag, solange dort keine Einzelheiten dazu geregelt sind, wie der Garten zu pflegen sei. Wie bitte? Einen Garten zu pflegen, heißt doch nicht, Teile davon zu zerstören! Das ist zumindest einmal strafrechtlich Sachbeschädigung und hat mit „pflegen“ absolut nichts mehr zu tun. Die gedankliche Ableitung, die die Berliner Landrichter zu ihrem Ergebnis führt, bleibt im Dunkeln.

Deshalb mein Rat:
Gerade bei vermieteten Einfamilienhäusern ist es typisch, dass der Mieter den Garten mitbenutzt und ebenso logisch, dass er den Garten dann auch pflegt. Das wird im Mietvertrag allgemein ohne nähere Details so festgelegt. Natürlich kommen solche Situationen auch bei Vermietungen in Mehrfamilienhäusern vor. Hier ist unbedingt dazu zu raten, durch Fotos zu dokumentieren, wie der Garten bei Übergabe an den Mieter aussieht, verbunden mit der detaillierten Regelung, wie und mit welchen Arbeiten und Maßnahmen der Mieter den Garten zu pflegen hat. Natürlich sind dabei die Grenzen bei der Überwälzung von Gartenpflegearbeiten insbesondere durch Formularklausel zu beachten.

Soll der Mieter den Garten nicht selbst umgestalten dürfen, so ist das deutlich zu machen und ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen. Auf die Fotos ist im Vertrag ausdrücklich Bezug zu nehmen; sie sind als Anlage fest dem Vertragskonvolut beizuheften. Am besten ist es, wenn der Mieter dann auf jeder Seite dieses „Fotoalbums“ noch mit leserlichem Namen unterschreibt.

© Dr. Hans Reinold Horst

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