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Modernisierung: Härteeinwand des Mieters gegen Mieterhöhung?

BGH - Copyright Sylvia Horst(ho) Gegenüber einer Mieterhöhung nach Modernisierung kann sich der Mieter auf eine finanzielle Überforderung berufen - er kann dagegen wirtschaftliche Härtegründe vortragen mit dem Erfolg, dass die Mieterhöhung dann im Ergebnis unwirksam ist (§ 559 Abs. 4 S. 1 BGB).

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem eine 85,65 m² große Wohnung von einer einzelnen Person bewohnt wird, die Hartz IV bezieht. Diese Wohnung wird modernisiert, die ursprüngliche Miete in Höhe von 574,34 € zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 90 € monatlich um 240 € monatlich erhöht. Dies rechtfertigt Vermieter V mit Dämmarbeiten an der obersten Geschossdecke und an der Außenfassade, durch den Ersatz der bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 m² und mit der Revitalisierung eines seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhls. Mieter M beruft sich darauf, dies bedeute für ihn eine finanzielle Härte und erhebt Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung verpflichtet sei. Vermieter V verteidigt seine Mieterhöhung damit, die Wohnung sei für M als Sozialhilfeempfänger ohnehin viel zu groß, er lebe über seine Verhältnisse. Außerdem hätte er untervermieten und so weitere Mieteinkünfte erzielen können.

Mit Urteil vom 9.10.2019 (VIII ZR 21/19, IMR 2019, 485 belehrt der BGH Vermieter V eines Besseren: Zwar treffe es zu, dass § 2 Abs. 2 Satz 1 WohnRG-BE für einen Ein-Personen-Haushalt nur eine Wohnfläche von 50 m² akzeptiert, doch komme es darauf alleine nicht an, wenn es um Betrachtungen zur wirtschaftlichen Härte gehe. Dies sei zwar zu seinen Lasten mit in die Abwägung der beiderseitigen Interessen mit einzubeziehen, doch seien alle Umstände des einzelnen Falles von Bedeutung. Neben der Unangemessenheit der Größe der bewohnten Wohnung seien die Länge des Mietverhältnisses (hier 55 Jahre seit 1962) und damit die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung sowie seine gesundheitliche Verfassung von Bedeutung.

Der „Untervermietungseinwand“ des beklagten Vermieters, erstmals in der Revisionsverhandlung eingewendet, bedeute einen neuen Sachvortrag, für den der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig sei. Schon deshalb könne er in der Revisionsinstanz nicht berücksichtigt werden. Zudem sei die Eignung der Wohnung zur Untervermietung genauso ungeklärt wie die Frage, ob der Vermieter einer Untervermietung zu den bisherigen Konditionen zustimme und ob dem Mieter ein Zusammenleben mit einem Untermieter zuzumuten sei.

In der Sache verweist der BGH an die Berufungsinstanz zurück. Denn bislang ist nicht geklärt, ob Tatsachen vorliegen, bei denen ein Härteeinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 559 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 2 BGB). Nach diesen Vorschriften ist der Mieter mit einem finanziellen Härteeinwand ausgeschlossen, wenn die Modernisierung die Mieträume nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt oder wenn der Vermieter nach dem Gesetz entsprechend zu handeln verpflichtet war (nicht zu vertretende Umstände).

Ob die größeren Balkone allgemein üblich seien, sei offen. Die Fassadendämmung sei gemäß § 9 Abs. 1 EnEV nicht zwingend vorgegeben, sondern stehe im freien Belieben des Vermieters. Erst dann, wenn er sich grundsätzlich zur Fassadendämmung durch Erneuerung des Außenputzes entschlossen hätte, gebe ihm das Gesetz die Einhaltung bestimmter Wärmedämmwerte auf. Abgesehen davon sei für den Vermieter als nicht zu vertretende Maßnahme die Erneuerung des Außenputzes nur dann „unausweichlich“, wenn der Putz aufgrund altersbedingten Verschleißes zu erneuern ist und wenn in diesem Fall entweder der Mieter berechtigt vom Vermieter eine Instandsetzung verlangt oder ihm dies aufgrund behördlicher Anordnung aufgegeben wird, weil zum Beispiel eingetretene Schäden aus Sicherheitsgründen dringend beseitigt werden müssen. Auch dies sei noch aufzuklären.

Lesetipp: Broschüre "Wohnungsmodernisierung",
8. Auflage 2019, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 336 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-96434-005-4, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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