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Corona: Natürlich müssen Mieter zahlen!

Logo Haus & GrundHannover. Als blanken Unsinn bezeichnet der Verbandsvorsitzende von Haus & Grund Niedersachsen, Dr. Hans Reinold Horst, die gestern publik gewordene Behauptung, Mieter dürften Zahlungen einstellen, wenn sie durch die Corona-Krise in Not geraten seien. Selbstverständlich müssen Mieter fristgerecht zahlen; dies auch mit Verzugszinsen, wenn sie die Zahlungen nicht pünktlich leisten können. Nur eine Kündigung des Mietverhältnisses wird bis zum 30. Juni 2022 ausgesetzt. Diese Regeln beschließt der Bundesrat heute in Berlin, nachdem der Bundestag am vergangenen Mittwoch dazu sein O. K. gegeben hat.

Haus & Grund-Landeschef Dr. Horst unterstreicht:
selbstverständlich soll kein Wohnungsmieter seine Wohnung verlieren und kein Gewerbemieter in Insolvenz geraten. Dies kann niemand wollen. Es ist aber absoluter Blödsinn anzunehmen, dass jetzt jeder Mieter im Hinblick auf Mietzahlungen machen könne, was er wolle. Das ist absolut falsch, vom Gesetzgeber gerade nicht gewollt und verunsichert die Menschen unnötig und zusehends. Solche Falschmeldungen sind absolut verantwortungslos. Als ob wir alle nicht schon genug Probleme hätten!

Haus & Grund erklärt, was nach dem neuen Recht jetzt im Einzelnen gilt:

  • Mietrückstände aus vorangegangenen Zeiträumen bis zum 31. März 2020

    Das neue Recht gilt nicht für verschuldensgetragene Mietrückstände aus der Zeit bis einschließlich zum 31. März 2020. Für diese Fälle eines Zahlungsverzugs bleibt es dabei, dass nach dem 1. April 2020 ohne Berührung mit dem Moratorium auch zahlungsverzugsbedingt gekündigt und auf Zahlung und Räumung geklagt werden kann. Ebenso möglich bleiben dann auch sonstige verhaltensbedingte Kündigungen oder die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Schließlich bleiben Kündigungen möglich, die nicht begründet werden müssen, so zum Beispiel die Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580 a Abs. 1 und 2 BGB), oder die Kündigung von Wohnraum im Sinne des §§ 549 Abs. 2 und 3 BGB.

  • Mietrückstände in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020

    Auch innerhalb des zeitlich geltenden Moratoriums muss der Mieter die Miete fristgerecht nach den Vorgaben des Mietvertrags entrichten. Leistet er nicht oder nur unvollständig, und ist ihm deshalb ein Verschulden anzulasten (§ 286 Abs. 4 BGB), so gerät er in Zahlungsverzug und schuldet Verzugszinsen.

    Nur zahlungsverzugsbedingt kündigen kann der Vermieter im Falle der unterlassenen oder unvollständigen Leistung bis zum 30. Juni 2022 nicht. Allerdings greift das Moratorium nur, wenn der Mieter glaubhaft macht (§ 294 ZPO), dass seine Zahlungsschwierigkeiten coronabedingt sind. Der Vermieter kann dies ebenso bereits durch Glaubhaftmachung entkräften (BGH, Beschluss vom 03. März 1983 – IX ZB 4/83). Den Beweis des Gegenteils/ zur vollen Überzeugung des Gerichts muss er folglich nicht erbringen.

    Nach diesem Stichtag wird auch eine zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Verzugs mit Mieten aus dem Moratoriumszeitraum nach den Vorgaben des Mietrechts wieder möglich. Alle anderen Kündigungsformen bleiben auch während des Moratoriums innerhalb des erfassten Forderungszeitraums möglich.

  • Mietrückstände in der Zeit ab dem 1. Juli 2020

    Nach derzeitiger Gesetzeslage gelten auch kündigungsrechtlich keine Besonderheiten mehr. Die Bundesregierung kann allerdings mit Zustimmung des Bundestages durch Rechtsverordnung das Moratorium zunächst um 3 Monate und nach deren Ablauf ein zweites Mal für einen jetzt noch nicht fest definierten Zeitraum verlängern.

  • Sonderfall: Behördliches Nutzungsverbot / Betriebsverbot

    Wenn Bund, Land oder die Kommune durch Verordnung und durch aufsetzende Allgemeinverfügung, oder schließlich das örtliche Gesundheitsamt wegen eines konkret aufgetretenden Coronafalls seine gemieteten Betriebsräume schließt, schuldet der Gewerbemieter auch keine Miete. Die Pflicht zur weiteren Zahlung der Miete ruht dann so lange, wie die Anordnung besteht. Beide Parteien können das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das kommt aber gerade in Gewerberaummietverhältnissen in aller Regel nicht infrage. Denn Überlegungen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags werden nur dann praktisch, wenn der Mieter seine unternehmerischen Aktivitäten beenden und sein Gewerbe endgültig abmelden möchte oder wenn der Vermieter die Mieträume neu herrichten und neu vermieten möchte.

    Haus & Grund rät:
    Bevor es zu solchen Schritten kommt, sollten beide Vertragsparteien aufeinander zu gehen, um die Krise gemeinsam zu bewältigen. Denn so wie dem Gewerbemieter am Behalten seiner eingelaufenen Firmenadresse und an der weiteren Nutzung seiner dort eingebrachten Investitionen in die Betriebsräume gelegen ist, so ist dem Vermieter an einer weiter auskömmlichen Vermietung seiner Räumlichkeiten gelegen. Deshalb gilt es, jetzt eingetretene Notsituationen gemeinsam zu überwinden. Ist eine Umsatzmiete vereinbart, reduziert sie sich innerhalb etwaiger vertraglich vereinbarten Ober- und Untergrenzen sowieso.

  • Es gibt keine Betriebsverbote / Nutzungsverbote

    Bestehen keine Betriebsverbote, bleiben die Mieträume nutzbar und der Mietanspruch besteht in vollem Umfang. Hinzu kommt das Betriebsrisiko, dass abgesehen von einer vorliegenden höheren Gewalt beim Gewerbemieter liegt. Will oder kann er aus Angst vor Corona sein Geschäft/Gewerbe nicht mehr betreiben, hindert dies also die Zahlungsansprüche des Vermieters nicht. Gleiches gilt für den Fall erlittener Umsatzeinbußen, weil Kunden oder Gäste fernbleiben. Für diese Fälle wird das neue Recht bedeutsam.

    Für die Wohnungsmiete gilt dasselbe, so Verbandschef Dr. Horst abschließend:
    In dem Moment, in dem behördliche Nutzungsverbote auch für eine Wohnung ausgesprochen werden, gilt im Grunde genommen dasselbe wie im Fall des Gewerbemietrechts. Von einer solchen Situation ist aber zumindest jetzt nicht auszugehen. Denn auf diese Weise würden die Behörden Wohnungsnotstände schaffen, anders ausgedrückt: eine öffentliche Gefahr für die Sicherheit und Ordnung durch drohende Obdachlosigkeit. Deshalb ist anzunehmen, dass es zu öffentlich-rechtlichen Nutzungsverboten nicht kommen wird. Solange der Mieter also in der Wohnung lebt, muss er auch Miete zahlen. Ob er bei erwiesener Kontamination der Wohnung mindern oder gesundheitsbedingt kündigen kann, werden die Gerichte im einzelnen Fall klären müssen. Aber mit praktischer Vernunft betrachtet: auch zu solchen Fällen wird es nicht kommen, solange der Mieter in seiner eigenen Wohnung in Quarantäne sitzt oder tatsächlich im Krankenhaus liegt. Unterhalb dieser Fälle berechtigt die reine Angst vor Corona nicht zur Minderung der Miete und auch nicht zur außerordentlichen Kündigung.

© Dr. Hans Reinold Horst

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