Pflegeperson des Mieters: Aufnahme, Untervermietung und Wohnungsüberlassung zulässig?

(ho) Lassen im Alter die Kräfte nach, geht dies oft mit dem Eintritt von Pflegebedürftigkeit einher. Wohnungsmieter können dann allein auf die Inanspruchnahme von Pflegediensten mit Assistenzleistungen im Haushalt und hygienischer Unterstützung nicht verwiesen werden. Denn typischerweise tritt in dieser Situation die konkrete Hilfebedürftigkeit ein, wenn die Pflegekräfte gerade nicht anwesend sind. Auch auf Notrufassistenzen kann dann nicht abgestellt werden. Denn sie benötigen Wegezeit, bis sie vor Ort sind. Vor allem aber leisten sie nur „Erste Hilfe“, wenn zum Beispiel durch Stürze Verletzungen eingetreten sind. Der Bedarf einer ständig anwesenden Pflegekraft ist in diesen Fällen evident. Mietrechtlich denkbar ist die Einordnung ihrer (fortwährenden) Anwesenheit in der Wohnung als Besuch, Aufnahme in die Wohnung, Untervermietung, oder als vollständige Überlassung der gemieteten Wohnung. Mietrechtlich gilt dazu folgendes:

Besuch darf der Mieter empfangen, auch zeitlich unbeschränkt über Nacht. Enge Verwandte darf er auch in die Wohnung aufnehmen. Der Vermieter muss lediglich informiert werden. Handelt es sich also bei der Pflegeperson um einen engen Verwandten, bleibt dies mietrechtlich sanktionslos. Zu diesem Personenkreis gehören nicht unverheiratete Lebenspartner. Auch Verlobte werden deshalb nach mietrechtlichem Verständnis nicht einfach in die Wohnung aufgenommen; ihr Zuzug wird nach den Regeln der Untervermietung behandelt. Mit diesem Vorverständnis kann der Mieter zwar einen Erlaubnisanspruch auf Aufnahme von Pflegepersonen haben, der Vermieter kann aber die Untervermietung verweigern, wenn sie ihm nicht zumutbar ist. Vor allem Gründe in der Person sind hierfür ausschlaggebend. Um dies prüfen zu können, hat der Vermieter gegen den Mieter einen (vorherigen!) Informations- und Auskunftsanspruch im Rahmen der Pflicht des Mieters, vor Aufnahme der Pflegeperson die Erlaubnis dazu zu beantragen.
Von alledem zu unterscheiden ist die zeitweise oder beabsichtigte unbefristete Überlassung der kompletten Wohnung an die Pflegeperson. Das kommt zum Beispiel infrage, wenn der Mieter ins Krankenhaus muss oder in ein Pflegeheim umziehen möchte.

Typisch für die „Krankenhausfälle“ ist, dass der Mieter seinen Hausrat und seine persönlichen Dinge noch in der Wohnung beherbergt und weiter, dass eine endgültige Entscheidung über den Auszug noch nicht gefallen ist. Dann ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) noch nicht von einer völligen Überlassung der Wohnung auszugehen (BGH, Urteil vom 11.6.2014 - VIII ZR 149/13). Genauso ist es nach der Meinung des Bundesgerichtshofs zu bewerten, wenn der Mieter in der Wohnung nicht mehr seinen alleinigen Lebensmittelpunkt hat, so etwa dann, wenn er nur zur Probe in ein Pflegeheim einzieht oder nur innerhalb der Woche überwiegend seine Zeit in einer Senioreneinrichtung verbringt und nur am Wochenende seine ursprüngliche Wohnung wieder bewohnt (BGH, Urteil vom 23 den 11. 2005 - VIII ZR 4/05). Auch in diesem Fall überlässt er seine Wohnung einer mit aufgenommenen Pflegeperson noch nicht völlig.

Die Frage nach der Zulässigkeit einer völligen Wohnungsüberlassung stellt sich damit nur im Falle der dauerhaften Wohnungsaufgabe zum Beispiel durch einen endgültigen Umzug ins Pflegeheim. Das Landgericht (LG) Berlin (Beschluss vom 28.7.2020 - 67 S 299/19, IMR 2020, 453) hat offengelassen, ob dies eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB) - hier mit einem völlig anderen Vertragspartner - möglich macht. Die Frage ist aber ohne weiteres zu bejahen. Denn die Person des Vertragspartners und Wohnungsnutzers spielt für den Vermieter eine ganz entscheidende Rolle; sowohl, was dessen wirtschaftliche Bonität und auch, was dessen persönlich sozialen Zuschnitt angeht. Der Mieter ist es deshalb zuzumuten, das Mietverhältnis im Falle eines endgültigen Ortswechsels ins Pflegeheim ordentlich zu kündigen oder ausnahmsweise einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis geltend zu machen (dazu: BGH, Urteil vom 7.10.2015 - VIII ZR 247/14).

Nähere Informationen zur Besuchsregelung, zu erlaubten Aufnahmen anderer Personen in die Mietwohnung oder zur Untervermietung enthält die Broschüre „Streit im Mehrfamilienhaus“, 2. Auflage 2020, 338 Seiten DIN A5 gebunden, ISBN 978-3-96434-012-2, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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