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Koalitionsvertrag 20.21 - „Ampel“ auf Rot?
Von Dr. Hans-Reinold Horst, Verbandsvorsitzender von Haus & Grund Niedersachsen e. V.

Dr. Hans Reinold HorstBlicken wir auf das bald zu Ende gehende Jahr, so sehen wir einen Zeitabschnitt einerseits voller Belastung, voller beruflicher und auch privater Sorgen um das Wohlergehen unserer Lieben in Pandemiezeiten und einem immer rauer werdenden wirtschaftlichen Klima, andererseits aber auch ein Jahr voller Zukunftssignale.

Politisch stehen wir mit der jetzt gebildeten „Ampelkoalition“ vor einem Aufbruch. Spannend bleiben Richtung und Inhalt dieses Aufbruchs. Wir haben die Chance, Inhalte und Richtung mit zu gestalten. Das ist auch dringend nötig!

Denn der soeben gefundene Berliner Koalitionsvertrag, obschon nur eine politische Absichtserklärung, zeigt die Richtung der jetzt wohl Ton angebenden Politik auf; weitere empfindliche Mietpreisdeckelungen, ein dazu im Verhältnis maßlos überteuerter Klimaschutz in der energetischen Gebäudeertüchtigung mit zeitlich stark überzogenen Zielvorstellungen; und zusätzlich stark anziehende Betriebskosten, die die wirtschaftlichen Möglichkeiten unserer Kunden im Immobilienmarkt - der Mieter - weiter abschnüren. Gepaart mit nur halbherzigen Versuchen preiswerteren Bauens und steuerlicher Entlastungsinstrumente wird dies mit Sicherheit den Wohnungsmarkt nicht beleben, ganz im Gegenteil - der Koalitionsvertrag, die „Ampel“ verfehlt das eigene Ziel eines entspannten Wohnungsmarktes mit günstigeren Kostenniveaus, bevor sie richtig „loslegen“ kann. Und alles das, nachdem die NRW-SPD eine „unerträgliche Situation“ beim Thema Wohnen beklagt.

Die wesentlichen Vorstellungen im Bereich Bauen und Wohnen:

Mietrecht:

  • Geltende Mieterschutzregelungen evaluieren und verlängern:
  • Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029
  • Kappungsgrenze von 15 % auf 11 % für 3 Jahre in den nächsten 3 Jahren
  • Stärkung und größere Verbreitung der qualifizierten Mietspiegel mit rechtssicherer Ausgestaltung (also Entwertung der einfachen Mietspiegel)
  • für Gemeinden mit über 100.000 Einwohnern qualifizierte Mietspiegel verpflichtend
  • Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete in diesem Mietspiegel von 6 auf 7 Jahre verlängern
  • Erhöhung der Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen, was immer auch damit gemeint sein soll
  • Prüfungsauftrag zur Einführung einer Teil-Warmmiete, um die energetische Gebäudeertüchtigung voranzutreiben
  • Bekämpfung der Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zum Beispiel durch Erschwerung zahlungsverzugsbedingter Kündigungen (Funktion der „Schonfristzahlungen“)

Klimaschutz und Baukosten:

  • Ab dem 1.1.2025 Einbau neuer Heizungen nur noch auf der Basis von 65 % erneuerbarer Energien
  • Förderprogramme für den Wohnungsneubau insbesondere zur Senkung der Treibhausgasemissionen
  • Erhöhung der energetischen Standards für Ausbau, Umbau und Erweiterungen von Bestandsgebäuden zum 1. Januar 2024 (GEIG)
  • Erhöhung der Neubaustandards zum 1. Januar 2025 (GEG)
  • CO2 Preis: bis zum 1.6.2022 Aufteilung nach dem energetischen Zustand des Gebäudes und Einführung eines Stufenmodells zur Verteilung des CO2 Preises bis zu diesem Stichtag; gelingt das nicht, dann Aufteilung 50 : 50 zwischen Vermietern und Mietern
  • Absicht, „Baukostensenkungskommissionen“ und „Bündnisse für Wohnen“ zu intensivieren, um mehr Möglichkeiten zur Senkung von Baukosten zu ermitteln, insbesondere größere Anstrengungen bei der Baulandmobilisierung und bei der Verdichtung von Innenstädten.

Förderung

  • Erhöhung der linearen Abschreibung von 2 % auf 3 % im Neubau
  • Einbau eines digitalen Gebäuderessourcenpasses
  • Stärkung des Wohngeldes durch eine Klimakomponente und einen einmalig erhöhten Heizkostenzuschuss
  • Bildung von Wohneigentum für Schwellenhaushalte vereinfachen durch eigenkapitalersetzende Darlehen, Zinsverbilligung und Tilgungszuschüsse; dies in Zeiten der schon jahrelangen „0-Zins-Politik“ und der aktuellen Warnung der Deutschen Bundesbank vor einer Immobilienblase (Solinger Tageblatt vom 26.11.2021, Seite 13)
  • Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer mit Freibeträgen beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums

Kurzanalyse und Bewertung

Ein mehr als ambitionierter Klimaschutz nach optimalen Vorstellungen wird die Baukosten unendlich verteuern. Das liegt an den angestrebten ambitionierten Energiestandards beim Neubau und auch bei der Bestandssanierung. Vor allem geht es um mehr Dämmung, eventuell neue Fenster und Formen der Wärmeerzeugung mit erneuerbaren Energien, und um eine Solardachpflicht. Spannend bleibt auch, wie die Wohnungswirtschaft mit Heizungen auf der Basis von erneuerbaren Energien zu mindestens 65 % (zum Beispiel Wärmepumpen), die bereits ab 2025 nur noch verbaut werden dürfen, umgehen kann. Und on top: Generell soll bei Bestandssanierungen bereits ab Januar 2024 der für Neubauten geltende KfW-Effizienzhaus-Standard gewährleistet werden!

Eine wesentlich verlängerte Mietpreisbremse und die anderen Regelungen zur Mietenregulierung führen für Vermieter zur Einführung eines Mietendeckels durch die Hintertür.
Gleichzeitig werden die Kosten der Immobilienbewirtschaftung immer höher, die Schere klafft immer weiter auseinander; die deutliche Preisbeschleunigung bei den Energiekosten wird sich nicht nur dort, sondern eingepreist über die Wertschöpfungskette in allen Produkten, Handwerker- und Dienstleistungen abbilden. Das anziehende Inflationsniveau seit Oktober 2021 zeigt dies deutlich.

Insgesamt wird das Angebot an Mietwohnungen schon deshalb zurückgehen. Und das ist genau das, was der Koalitionsvertrag und auch das, was wir - Haus & Grund - nicht wollen! Denn kleine Förderwohltaten fangen diese Kostenlawine mit absoluter Sicherheit nicht auf.

Immerhin:
Wir haben jetzt nach 24 Jahren wieder ein eigenes Bauministerium, SPD-geführt. Von der „Hausmacht“ her betrachtet bleibt spannend, ob das Mietrecht auch zukünftig im FDP-geführten Justizministerium bleibt, oder dem Bauministerium unterstellt wird. Aber dies ist ein eigenes Thema.

Resümee:
Wir müssen und werden uns weiter einmischen,
wenn wir Schlimmes bei der Wohnraumversorgung verhindern wollen.

Dr. Hans Reinold Horst,
26.11.2021

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