Betriebskosten: Umstellung von Pauschale auf Vorauszahlung mit Einzelabrechnung möglich?

(ho) In alten Mietverträgen spielten Betriebskosten eine mehr untergeordnete Rolle. Das lag an ihrem relativ überschaubaren Preisniveau. Auch aus Bequemlichkeit wurde gerne neben der Nettomiete eine Betriebskostenpauschale vereinbart, über die dann nicht abgerechnet werden musste. Oder man warf gar keine Pauschale für die Betriebskosten neben der Nettomiete aus und kalkulierte gleich alles in einem Betrag.

Jetzt steigen die Betriebskosten beträchtlich, insbesondere im energetischen Bereich bei Strom, Gas und auch Wasser, insbesondere aber im Bereich der Heizkosten. Die augenblicklich deutlich anziehende Inflation beschleunigt Preisentwicklungen zusätzlich. Kein Wunder - der lange vereinbarte Pauschalbetrag reicht nicht mehr aus, um die tatsächlich anfallenden Kosten jetzt noch zu decken. Die damit häufig verbundene Frage eines Vermieters: Kann von einer Betriebskostenpauschale auf eine Betriebskostenvorauszahlung umgestellt werden, über die dann nach Ende der Abrechnungsperiode eine „spitz gerechnete“ Betriebskostenabrechnung zu erteilen ist und die Teuerungen besser angepasst werden kann?

Eine solche Umstellung ist möglich, dem Vermieter kann also geholfen werden. Das Ergebnis: Die derzeitige Kostenunterdeckung durch die Pauschale, die ja zur Deckung der tatsächlich angefallenen Kosten nicht mehr ausreicht, kann beseitigt werden. Dazu muss sich der Vermieter durch schriftliche Erklärung an den Mieter vor Beginn der Abrechnungsperiode, für die die Umstellung greifen soll, richten. Möglich ist auch eine Erklärung in Textform (zum Beispiel per E-Mail). Gesetzliche Grundlage hierfür ist § 556 a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 126 b BGB (vgl. Lehmann-Richter, in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 556 a BGB Rn. 60 mit weiteren Nachweisen). In der Erklärung ist der Grund für die Umstellung anzugeben und zu erläutern, so zum Beispiel durch den Hinweis auf gestiegene und weiter steigende Betriebskosten insbesondere im Bereich der Energiekosten, inflationsbedingte Kaufkraftentwicklungen, die durch die Pauschale nicht mehr abgefangen werden können, etc.

Wie gesagt:
Die Erklärung muss vor dem Abrechnungszeitraum, ab dem sie gelten soll, dokumentiert und nachweisbar beim Mieter eingehen.
Umgestellt werden kann auch im Falle einer bisher geltenden Inklusivmiete, die neben der eigentlichen Überlassung der Mieträume auch alle Betriebskosten oder auch einige Betriebskosten (dann Teilinklusivmiete) beinhaltet (dazu: Lehmann-Richter, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 556 a BGB Rn. 60 mit weiteren Nachweisen; ders., a.a.O. § 556 BGB Rn. 4 am Ende).

© Dr. Hans Reinold Horst

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