Mietkündigung: Nur schriftlich!

(ho) Eben mal eine E-Mail schreiben oder per WhatsApp kommunizieren, was kann leichter, einfacher und schneller sein? Man erreicht den Adressaten ohne jeden Aufwand und hat „im Rutsch“ alles erledigt. Ein guter Tipp? Nicht immer!

Nämlich dann nicht, wenn das Gesetz für Erklärungen ausdrücklich Schriftform vorsieht. Das ist für Kündigungen von Wohnungsmietverhältnissen so ausdrücklich der Fall (§ 568 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 126 Abs. 1 BGB). Wird die Schriftform nicht beachtet, ist die Kündigung nichtig (§ 125 Satz 1 BGB; vgl. für die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses, die ebenfalls der ausdrücklich angeordneten Schriftform unterliegt: Landesarbeitsgericht München, Urteil vom 28.10.2021 – 3 Sa 362/21, juris -dort keine Kündigung per WhatsApp). Die Kündigung per E-Mail oder per WhatsApp ist also für Wohnungsmietverhältnisse ein „No Go“ (eingehend auch: Streyl, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 568 BGB Rn. 17). Das gilt in gleicher Weise für Mieter wie für Vermieter. Vermieter müssen ihre Kündigung auch begründen und im Zuge dessen Angaben im Kündigungsschreiben aufnehmen, die einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund ausfüllen (§§ 543, 569, 573 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Für Mietverträge über Geschäftsräume und Gewerberäume gilt Schriftform dann, wenn sie vertraglich vereinbart wurde (§ 127 BGB). Das ist üblicherweise schon wegen des damit verbundenen Beweiszwecks so üblich, gesetzlich aber nicht vorgegeben (hinweisend: BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 – XII ZR 214/00, juris, dort auch zur Reichweite einer vereinbarten Zugangsart als Schriftform zu Beweiszwecken - Zugang per Telefax). Denn die für diese Mietverhältnisse in § 578 BGB enthaltene Verweisungsnorm verweist für Gewerberaummietverhältnisse nicht auf § 568 Abs. 1 BGB, der ausdrücklich nur für Wohnungsmietverhältnisse gilt.

Deshalb ist die Kündigung von vermietetem Gewerberaum und Geschäftsraum vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen gesetzlich formfrei (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 568 Rn. 4 und § 542 Rn. 37).

© Dr. Hans Reinold Horst

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