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Heizungsgesetz: Auswirkungen im Nießbrauchfall?

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Gerade dann, wenn Hauseigentum im Wege vorweggenommener Erbfolge zum Beispiel an die nachfolgende Generation übertragen wird, ist es typisch, dass sich die veräußernden Eltern einen Nießbrauch an der weitergegebenen Immobilie vorbehalten. Damit sichern Sie sich die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis: Sie können die Immobilie dann weiter selbst nutzen oder vermieten und die Mieten vereinnahmen. Um diesen Mieteinkünften steuerlich entstehende Unterhaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten als Werbungskostenabzug komplett gegenüberstellen zu können, ist es für solche Vertragsgestaltungen typisch, dass dem Nießbrauchberechtigten diese Kosten durch eine entsprechende Vereinbarung weiter aufgegeben werden, auch soweit sie als außergewöhnliche Kosten anfallen. Denn gesetzlich hat der Nießbraucher nur die gewöhnlichen Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten zu tragen (§ 1041 Satz 2 BGB). Außergewöhnliche Kosten hätte dagegen der übernehmende Eigentümer zu bestreiten. Steuerrechtlich hat das den Nachteil, dass diese Kosten nicht als Werbungskosten gegenüber den Mieteinnahmen steuermindernd gegenübergestellt werden können.

Nun fragt es sich, wie es in solchen Nießbrauchfällen mit der Pflicht zum Heizungsumtausch nach dem Heizungsgesetz bestellt ist. Klar ist zunächst: Es handelt sich um außergewöhnliche Instandhaltungs-, bzw. Instandsetzungskosten.

Nach dem Heizungsgesetz auszugehen ist von § 8 GEG. Dort wird der Eigentümer verpflichtet, der Bauherr oder die Person, die als Planer oder als Überwachende von Baumaßnahmen in Aktion tritt. Der Nießbrauchberechtigte ist dort nicht erwähnt. Im Nießbrauchfalle muss also der Eigentümer gegenüber dem Staat eine entstehende Heizungspflicht erfüllen. Gegenüber dem Nießbrauchberechtigten besteht ein entsprechender Gestattungsanspruch (§ 1044 BGB).

An der Bestellung und dem Inhalt des Nießbrauchrechts an der Immobilie innerhalb des Übertragungsvertrags ist aber zu untersuchen, ob der Eigentümer sich beim Nießbraucher das für den Heizungstausch investierte Geld wiederholen kann, weil der Nießbraucher etwa wie vorangestellt aus steuerlichen Gründen umfassend und damit auch außergewöhnliche Unterhaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten übernommen hat. Ist der Vertragswortlaut eindeutig, ergeben sich dazu keine Probleme. In diesem Fall muss der Nießbraucher auch eine neue Heizung zahlen. Ist der Wortlaut dagegen nicht eindeutig, so ist es Auslegungsfrage, ob die Nießbrauchabrede auch die Anschaffung einer komplett neuen Heizung in Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten mit einschließt.

In Fällen einer komplett ausgefallenen Heizung, die nicht mehr repariert werden kann (Havarie), dürfte die Theorie von der Praxis überholt werden. Wer wohnt schon gerne „kalt“? Dieselbe Situation zeigt sich, wenn das Ergebnis einer kommunalen Wärmeplanung weg von einer vorhandenen Heizungstechnik zum Beispiel zu einem Umstieg auf Fernwärmeversorgung / Nahwärmeversorgung etc. zwingt. In all diesen Fällen dürfte der Nießbrauchberechtigte zunächst handeln und damit auch zahlen, weil er oder seine Mieter eben nicht „kalt“ wohnen möchten.
Die Prüfung der Nießbrauchabrede hat dann zum Ergebnis, wer die Kosten des Heizungsumtausches im Verhältnis Nießbraucher / Eigentümer endgültig zu tragen hat.

Lesetipp: Broschüre "Heizungstausch nach GEG für Haus- und Wohnungseigentümer und für Vermieter",
1. Auflage 2024, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 178 Seiten DIN A5 978-3-96434-043-6 , Preis 19,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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