Mietkaution: Zurückbehaltungsrecht wegen Gegenforderungen setzt „gleichartige“ Ansprüche voraus

(ho) Allgemein bekannt ist, dass im freifinanzierten Wohnungsbau eine vereinbarte und gewährte Mietkaution zur Sicherung aller Forderungen aus dem Mietverhältnis dient. Nicht während des laufenden Vertrags (dazu: BGH, Urteil vom 7.5.2014 - VIII ZR 2 34/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13, 24), wohl aber bei Vertragsende darf die erhaltene Mietkaution dann auch durch Verrechnung mit Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis verwertet werden (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371). Neben der Sicherungsfunktion für Ansprüche kommt der Kaution noch eine Verwertungsfunktion zu, jedenfalls bei Vertragsende.

Juristisch bezeichnet man die Verrechnung mit Gegenforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch mit dem Begriff „Aufrechnung“ (§ 387 BGB). Aufgerechnet werden kann aber nur mit „gleichartigen“ Forderungen. Typischerweise geht es bei Vertragsende auch um Ansprüche wegen Veränderung oder wegen Verschlechterung der Mietsache, also um Schadensersatzansprüche. Dabei bezieht sich der Anspruchsinhalt zunächst nach dem Gesetz auf die Wiederherstellung eines unbeschädigten Zustands vor dem Eingriff durch den Schädiger (§ 249 Abs. 1 BGB; Wiederherstellung). Stattdessen kann der Geschädigte wählen, ob er seinen Schadensersatz in Geld liquidieren möchte (§ 249 Abs. 2 BGB; Ersetzungsbefugnis). Diese Ersetzungsbefugnis muss aber in unverjährter Zeit ausgeübt werden, sodass sich ebenso in unverjährter Zeit einmal der Kautionsrückzahlungsanspruch als Zahlungsanspruch und auch der Schadensersatzanspruch, ebenfalls als Zahlungsanspruch gerichtet auf eine Geldleistung, dann auch aufrechenbar gegenüberstehen (§ 215 BGB).

Wird diese Ersetzungsbefugnis nicht geltend gemacht, stehen sich ungleichartige Forderungen gegenüber, was die Aufrechnungsmöglichkeit ausschließt (§ 387 BGB). Nur wenn man also seiner Schadensersatzforderung tatsächlich auch gegenüber dem Schädiger „ein Preisschild anklebt“, kann man sich aus der erhaltenen Kaution als Vermieter schadlos halten, dies dann aber auch nach Eintritt der kurzlaufenden Verjährung (§§ 548 Abs. 1 Satz 1, 215 BGB; so ausdrücklich für den Schadensersatzanspruch selbst: KG, Beschluss vom 2.12.2019 - 8 U 104/17, juris Rn. 11 f m. w. N.). Also:
Innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist muss die Ersetzungsbefugnis ausgeübt und der Schadensersatzanspruch in Euro und Cent beziffert werden. Geschieht das, kann noch nach 6 Monaten, also nach Eintritt der Verjährung, aufgerechnet werden. So kann man sich unter Umständen eine Zahlungsklage sparen.

Dieses Prinzip gilt nach einem Beschluss des LG Berlin (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.10.2023 - 67 S 241/23, BeckRS 2023, 35102) nicht nur für die Aufrechnungsbefugnis des Schadensersatzanspruches selbst, sondern auch für ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Auch hier müssen also in unverjährter Zeit gleichartige Forderungen geschaffen und aufrechenbar einander gegenübergestellt werden, wenn sich der Vermieter wegen ihnen erfolgreich auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution berufen möchte.
Der entschiedene Fall betrifft eine Konstellation, in der der Vermieter nicht nur mit Gegenforderungen aufgerechnet hatte, sondern an der Kautionsleistung wegen bestehender Ansprüche und Gegenforderungen auch ein Zurückbehaltungsrecht ausübt, die Herausgabe der alten Kaution also verweigert. Ein solches Zurückbehaltungsrecht kann ebenso zulässig ausgeübt werden (vgl. nur: OLG Dresden, Urteil vom 7. September 2022 – 5 U 816/22 –, juris), setzt aber ebenfalls eine Aufrechnungslage auch nach Eintritt der Verjährung voraus (so LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 24.10.2023 - 67 S 241/23 zu §§ 387,215, 249 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Lesetipp zur Verwertung der Kaution bei Vertragsende:
Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019, ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung und
Broschüre „Kaution“, 2. Auflage 2018, ISBN 978-3-939787-95-2, 103 Seiten DIN A5, Preis 11,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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