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Schönheitsreparaturen: Beweislast des Mieters für unrenoviert übergebene Wohnung

Streichen - Copyright Sylvia Horst(ho) Wohnungsmieter M verlangt von Vermieter V die Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen als Vorschuss. Er beruft sich darauf, die vertragliche Renovierungsklausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen sei unwirksam, weil V die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben habe. Nicht er, sondern der Vermieter müsse deshalb renovieren. Erledige V das nicht, zeige sich ein Wohnungsmangel. V sei deshalb zur Instandsetzung verpflichtet. Das habe V verweigert. Er sei deshalb zur Selbstvornahme berechtigt, wofür er Vorschuss verlangen könne. Ferner erhebt M Klage auf Feststellung, dass die Miete bis zur Vornahme der Mängelbeseitigung um 10 % gemindert sei.

Der BGH gibt nach Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache Mieter M die Kosten auf (BGH, Beschluss vom 30.1.2024 - VIII ZB 43/23, IMR 2024, 137 = FD-MietR 2024, 807705). Die vertragliche Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen sei als Formularklausel ohne Vereinbarung und Zahlung eines angemessenen Ausgleichs für Abnutzungszeiträume vor Vertragsbeginn im Falle einer Renovierung bei Beginn des Mietverhältnisses nur unwirksam, wenn die Wohnung auch unrenoviert übergeben worden sei. Diesen unrenovierten Zustand der übergebenen Wohnung bei Vertragsbeginn habe der Mieter zu beweisen, was ihm hier nicht gelungen sei (ebenso schon: BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14, IMR 2015, 220).

Nachzutragen ist

Der BGH bestätigt in seiner neuen Entscheidung das bereits in seinem Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14 - zur Beweislastverteilung bei der Klärung der Wohnungsübergabe in renoviertem oder unrenoviertem Zustand gefundene Votum. Die in der Literatur dagegen geäußerte Kritik (vor allem: Graf von Westphalen, NZM 2016, 10, 16 f; Kappus, NZM 2016, 609, 615 f; Schmidt, NJW 2016, 1201, 1203) ist dahin zusammenzufassen, der Mieter habe also nicht nur das Vorliegen eines Mangels zu beweisen, sondern auch, dass er nicht verpflichtet sei, diesen Mangel selbst zu beseitigen. Dies sei mit der ganz herrschenden Meinung, wonach der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand bei Überlassung der Mieträume zu beweisen habe (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 538 BGB Rn. 35; Zehelein, in: Beck OK BGB - 68. Ed - Stand 1.11.2023 - , § 538 BGB Rn. 22; Bieber, in Münchener- Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 538 BGB Rn. 7) nicht kompatibel.
Der geäußerten Kritik ist wie folgt entgegenzutreten: Nach allgemeinen Beweislastregeln hat derjenige, der einen Anspruch erhebt, die zugrunde liegenden Tatsachen vorzutragen und nachzuweisen. Beruft sich also der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, so gilt dies für die Tatsachen, aus denen sich diese behauptete Rechtsfolge herleitet.

Heute noch wirksame Vornahmeklauseln müssen nach der Rechtsprechung des BGH mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

  • Vereinbarung eines angemessenen finanziellen Ausgleichs (Streitfrage in jedem einzelnen Fall: wie viel ist das?) bei Übertragung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter, wenn eine Wohnung unrenoviert oder mit Gebrauchsspuren angeboten wird (BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14),
  • Renovierungspflicht nur bei eingetretenem Renovierungsbedarf (anzunehmen, „wenn die Räume unansehnlich geworden sind, d. h. wenn Tapeten und Anstriche verschossen, verschmutzt, beschädigt oder rissig, Lackfarben vergilbt oder nicht unerheblich abgestoßen sind (so wörtlich BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 192/04),
  • Vereinbarung von raumbezogenen Renovierungsfristen (momentan 5, 8 und 10 Jahre), die nur in der Regel als Orientierung dienen und nicht bei zeitlichem Ablauf isoliert eine Renovierungspflicht auslösen (starre Fristenpläne, die zur Unwirksamkeit der Klausel führen, BGH, Urteil vom 23.6.2004 - VIII ZR 361/03), sondern immer auch auf einen tatsächlich und zusätzlich eingetretenen Renovierungsbedarf für die Renovierungspflicht abstellen (weiche / flexible Fristenpläne als zwingende Voraussetzung für eine wirksame Klausel; BGH, Urteil vom 23.6.2004 - VIII ZR 361/03; BGH, Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07; anderer Ansicht: LG Krefeld, Urteil vom 25.8.2021 – 2 S 26/20 –, juris, das auch flexible Fristenpläne als unwirksam verwirft).

Geht es um die Klausel zur Überwälzung von Renovierungsarbeiten auf den Mieter, die im Falle einer renoviert übergebenen Wohnung ohne weiteres wirksam ist, wenn die dazu vom BGH vorgegebenen Voraussetzungen eingehalten sind, aber bei unrenoviert übergebener Wohnung mangels vereinbarter oder gezahlter angemessener Aufwandsentschädigung für die Beseitigung der Abnutzungsspuren auch vor Vertragsbeginn unwirksam ist, dann ist es klar, dass der Renovierungszustand der übergebenen Wohnung für den Mieter eine anspruchsbegründende Tatsache ist. Ihr Nachweis obliegt dann ihm als Anspruchsteller (zustimmend auch: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 535 BGB Rn. 689). Der vorgestellten Entscheidung des BGH ist also nicht nur rein pragmatisch, sondern sogar einmal mit Überzeugung zu folgen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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