Das Abnahme- bzw. Übergabeprotokoll im Wohnraummietverhältnis

(SJ) Um den Zustand zu Beginn und bei Ende des Mietverhältnisses festzuhalten, werden oft Abnahme- bzw. Übergabeprotokolle gefertigt. Teilweise verlangen Gerichte auch die Vorlage der Protokolle, sofern der Vermieter Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter geltend macht. Die Fertigung und Unterzeichnung der Protokolle werden daher dringend empfohlen.

Dies zeigt auch folgender Fall:
Eine Mieterin zahlte Teile der Miete nicht. Sie gab diverse Mietmängel wie Schimmelbildung und einen Wassereintritt durch das Dach als Begründung an. Nach Ansicht der Mieterin brachten auch die Maßnahmen der Vermieter keinen Erfolg, die Mieterin minderte weiter. Nachdem die erforderliche Höhe erreicht war, kündigten die Vermieter außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Mieterin zog nicht aus. Die Vermieter erhoben daraufhin Räumungs- und Zahlungsklage. Im Laufe des Gerichtsverfahrens gab die Mieterin die Wohnung zurück. Bei Übergabe unterschrieben die Parteien ein Übergabeprotokoll, nach welchem die Wohnung keinerlei Mängel aufwies. Das Gericht musste nun noch über die streitige Zahlungsforderung entscheiden. Mit Urteil vom 11.04.2025, Az.: 32 C 37/24, verurteilte das Amtsgericht Hanau die Mieterin zur Zahlung. Ihr stand wegen vermeintlicher Schimmelbildung bzw. Wassereintritt durch das Dach kein Recht zur Mietminderung zu. Dies bestätige insbesondere das Rückgabeprotokoll. Dieses „umfasst in seiner Wirkung alle Zustände, mit Ausnahme derjenigen, mit denen die Parteien bei Unterzeichnung grundsätzlich nicht rechnen konnten (z. B. versteckte Mängel). Der Sinn und Zweck eines Über- oder auch Rückgabeprotokolls, für dessen Erstellung keine Rechtspflicht existiert oder vertraglich vereinbart worden ist, besteht gerade darin, Unklarheiten und ggf. eine spätere Beweisaufnahme zu vermeiden, weil eine der beiden Parteien später nicht etwas anderes behaupten kann, als das, was sie zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt hat. Mit anderslautenden Einwänden sind die Parteien daher – beide – ausgeschlossen (unter Verweis auf BGH, 10.11.1982, Az.: VIII ZR 252/81).“ Mit anderen Worten: Die Mieterin hat sich durch ihre Unterschrift unter dem Übergabeprotokoll zu ihrem eigenen Vortrag in Widerspruch gesetzt, da die Mangelfreiheit bestätigt wurde.

Aber Achtung:
Der Inhalt eines von beiden Parteien unterschriebenen Abnahme- bzw. Übergabeprotokolls bindet auch beide Parteien. Die konkrete rechtliche Einschätzung ist strittig. Erkennt jedoch der Vermieter in einem Übergabeprotokoll an, die Wohnung vertragsgerecht und mangelfrei zurückerhalten zu haben, gibt er nach überwiegender Meinung gleichzeitig ein so genanntes negatives Schuldeingeständnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB ab. Grundsätzlich kann der Vermieter in diesem Fall nur die im Protokoll festgehaltenen Mängel zur Grundlage seiner Forderungen gegenüber dem Mieter machen. Anderes kann in Ausnamefällen bei versteckten Mängeln gelten.

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