BGH: Gewinnerzielung – Vermieter muss Untervermietung nicht erlauben

(SJ) Im Wohnraummietverhältnis tauchen immer wieder Probleme auf, wenn der Mieter Personen längerfristig in der Wohnung aufnimmt. Hier werden insbesondere drei Fälle unterschieden: (1) Die Aufnahme naher Familienangehöriger, (2) die Untervermietung gemäß § 553 BGB und (3) die Weitervermietung gemäß § 540 BGB.

(1)
Die Aufnahme naher Familienangehöriger wie etwa Ehegatten oder Kinder in der Mietwohnung ist dem Grunde nach vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst. Es bedarf daher keiner Zustimmung durch den Vermieter, er muss jedoch in Kenntnis gesetzt werden. Diese Ansicht hat der BGH (05.11.2003, Az.: VIII ZR 371/02) bestätigt, wobei er gleichzeitig entschied, dass zwar ein Lebensgefährte kein naher Angehöriger in diesem Sinne ist, aber der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Aufnahme hat, da Lebensgefährten Ehegatten gleichzusetzen sind. Die Berechtigung zur Aufnahme findet aber auch Grenzen, etwa wenn die Wohnung dadurch überbelegt wird.

(3)
Die Weitervermietung, also die vollständige Überlassung der Wohnung an einen Dritten, ist in § 540 BGB geregelt. Bei vollständiger Weitervermietung besteht kein Anspruch des Mieters auf Erlaubnis. Ihm steht jedoch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung mit drei-Monats-Frist zu, falls der Vermieter die Erlaubnis verweigert und kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt. Überlässt der Mieter die Wohnung dennoch unbefugt an einen Dritten, kann wiederum der Vermieter grundsätzlich gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Alt. 2 BGB kündigen. Die Grenzen zwischen teilweiser und vollständiger Überlassung der Mietwohnung sind tatsächlich nicht immer einfach. Im Jahr 2023 hatte sich der BGH (13.09.2023, Az.: VIII ZR 109/22) mit einem Fall zu befassen, in welchem der Mieter seine 1-Zimmer-Wohnung während eines Auslandsaufenthaltes an eine dritte Person weitervermietet hatte. Persönliche Gegenstände lagerte der Mieter in der Mietwohnung in einem Schrank, in einer Kommode sowie in einem durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters im Flur. Einen Wohnungsschlüssel behielt er zudem. Der BGH sah hierin keine vollständige Weiter-, sondern lediglich eine Untervermietung im Sinne von § 553 BGB.

(2)
Gemäß § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Mietwohnung unterzuvermieten, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hierfür entsteht. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Welches Interesse als berechtigt angesehen wird, ist Gegenstand vielfältiger Rechtsprechung.

So hat der BGH am 28.01.2026 zum Az.: VIII ZR 228/23 entschieden, dass die Absicht des Mieters zur Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse zur Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt.

Was war geschehen: Der Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung zahlte Miete in Höhe von 460,00 €/netto monatlich. Im Rahmen eines Auslandsaufenthaltes vermietete er die Wohnung teilweise unter, zu einer Miete in Höhe von monatlich 962,00 € netto. Die Vermieterin hatte eine Untervermietungserlaubnis nicht erteilt. Nachdem die seitens der Vermieterin ausgesprochene Abmahnung keine Änderung des Verhaltens zeigte, kündigte sie fristgemäß gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Der Mieter räumte nicht, die Vermieterin erhob Räumungsklage.

Der BGH betrachtet die Untervermietung als unerlaubt. Die Gewinnerzielungsabsicht stellt kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB dar. „Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist - unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers - die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“

Unabhängig von der Frage der Gewinnerzielung hat der BGH damit auch als Leitbild festgehalten, dass eine teilweise Gebrauchsüberlassung nur dann zulässig ist, wenn sich die Lebensverhältnisse des Mieters wesentlich geändert haben. Welche weiteren Interessen des Mieters eine Erlaubnispflicht auslösen, bleibt jedoch weiterhin eine Frage des Einzelfalls. Im Zweifel wird empfohlen wird, die Rechtsberatung des örtlichen Haus & Grund Vereines aufzusuchen.

© Sabine Jung

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